Практический Комментарий Гражданского Кодекса РМ
«Собственность. Возникновение права собственности»

Закон Республики Молдова
N 1107-XV от 6 июня 2002 года

(Monitorul Oficial N 82-86 от 22 июня 2002 года)

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Р а з д е л III
СОБСТВЕННОСТЬ

Глава III
ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Ч а с т ь 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 344. Общая собственность. Основания ее возникновения
(1) Собственность является общей в случае, когда право собственности на вещь принадлежит двум или более лицам.
(2) Общая собственность может возникать на основании закона или сделки.

Следует напомнить, что согласно ст.285 ГК, под вещью, помимо предметов, понимаются и имущественные права, т.е. возможно существование сособственников не только, например жилого дома, но и права требования. В последнем случае это возможно, когда, к примеру, заключается многосторонний договор, в котором исполнения того или иного материального обязательства может требовать любая из нескольких установленных в договоре сторон.
Обращает на себя внимание тот факт, что п.2 данной статьи дал исчерпывающий список возникновения общей собственности, а именно – на основании закона или сделки. В отличие от возникновения собственности вообще (указанной в ст.320 ГК РМ), отсутствуют такие основания как административный акт или судебное решение. Подобная ситуация, думается, приводит к определенной коллизии со ст. 320 ГК РМ и выявляет ошибку законодателя. С одной стороны, исходя из принципа права, специальная норма имеет приоритет над общей (что отражает сам смысл существования специальной нормы), а с другой стороны, рассматриваемая нами статья – не дает возможности возникнуть общей собственности на основании решения суда. В данном случае, мы конечно же не может говорить о запрете для суда признавать право общей собственности за теми или иными гражданами (суд по своему усмотрению будет учитывать положения ст.320 ГК), но налицо необходимость внести соответствующие изменения в п.2 рассматриваемой нами статьи, либо в ст.320 ГК РМ.

Статья 345. Формы общей собственности
(1) Общая собственность может характеризоваться с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) либо без определения таких долей (совместная собственность).
(2) Если имущество является общим, долевая собственность предполагается до тех пор, пока не будет доказано обратное.
(3) Участники совместной собственности могут придать общему имуществу режим общей долевой собственности.

Определение доли означает, что то или иное лицо будет являться лишь собственником части права собственности на конкретное имущество. Отсутствие такового – говорит о том, что сособственники владеют имуществом совместно, но исключаются самостоятельные операции в отношении его части. Как правило, общая совместная собственность присутствует при доверительных отношениях между сособственниками, например – общая собственность супругов.
Выбор той или иной формы общей собственности (как это будет продемонстрировано далее) влечет за собой определенные различия реализации прав и исполнения обязанностей сособственников и не является формальным.
Следует особо отметить презумпцию долевой собственности, т.е. если законом, договором или в рамках судебного разбирательства не будет установлено/доказано обратное, любое приобретенное имущество в общую собственность будет считаться приобретенным именно в долевую собственность. Это делает возможным избежание применения (что достаточно удобно) п.3 данной статьи, а именно процедуры «перевода» общей совместной собственности в долевую, для возможного последующего отчуждения доли. Однако в любом случае, необходимо соответствующее документальное оформление прав собственности, включая законность ее приобретения, наличие государственной регистрации (в случае необходимости) и т.д.

Ч а с т ь 2
ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Статья 346. Доля в общей долевой собственности
(1) Каждый участник долевой собственности (сособственник) является исключительным собственником одной идеальной доли общего имущества. Доли предполагаются равными до тех пор, пока не будет доказано обратное. Если имущество приобретено в результате совершения сделки, обратное может быть доказано только посредством приведения письменных доказательств.
(2) Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия остальных собственников неотделимые улучшения общего имущества, вправе требовать соответствующего изменения долей либо возмещения расходов.

Долгое время, многие говорили о существовании права собственности на долю имущества. Однако, определение доли как «идеальной» немного видоизменяет право собственности на указанную долю. Принимая во внимание смысл данной статьи необходимо говорить не о собственности на реальную долю в имуществе, а о идеальной доле в праве собственности на имущество, например - не право собственности на часть дома, а доля в праве собственности на целый дом. Это достаточное принципиальное различие, поскольку различен сам объект, который делится на доли, т.е. право собственности на дом, и сам дом, как физически существующий объект окружающего нас мира – в силу ст.285 ГК разные вещи.
Указание, что участник долевой собственности является исключительным собственником одной идеальной доли общего имущества указывает на тот факт, что лицо, владеющее определенной долей в праве не может утверждать, что ему принадлежат конкретные площади, пристройки и т.п. Сособственнику принадлежит только идеальная доля в праве, т.е. лишь обладание установленными правами и обязанностями собственника доли (которые будут обсуждены ниже), но не конкретные составные части объекта собственности. Здесь уместно говорить лишь о порядке пользования теми или иными составными частями имущества, который должен устанавливаться соответствующим договором.
Права собственности на конкретную, физически существующую часть имущества у сособственников быть не может по определению. Напомню, что при разделе/выделе имущества в натуре, общая собственность прекращается, и лицо становится единоличным собственником имущества.
Также, обращаю Ваше внимание на дополнение презумпции долевой собственностью, ее равностью, т.е., если иное не установлено законом или договором, любое имущество, приобретенное в общую собственность, является долевой, с равными долями всех сособственников. На практике, при приобретении того или иного имущества, в договоре как правило сразу же определяются доли приобретателей. Но если подобное определение отсутствует в договоре, либо, например, в случае возникновения права общей собственности на основании закона, когда доли прямо не установлены в законе – сособственники должны знать, что им сразу же принадлежат доли, в размере обратно пропорциональном числу сособственников: 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т.д.
ГК, как в данной статье, так и в последующих устанавливает операции именно с долями имущества, что обязывает к правильному арифметическому отображению доли в соответствующих документах, а именно ввиде дроби. Указание доли в праве на имущество в процентах часто может привести к «потере» части имущества, т.к., к примеру, если у каждого сособственника попробовать перевести 1/3 долю в процентное измерение, то мы получим 33.33333(3), и при сложении всех долей – невозможно будет «выйти» на 1. Поэтому определение долей в процентах а не в дробях – недопустимо для корректного отражения размера соответствующей доли.
Вопрос о неотделимых улучшениях чаще всего возникает в сфере имущества, права собственности на которое подлежит регистрации. В основном – в отношении недвижимого имущества.
Так, осуществление пристройки к зданию (жилому дому), капитальное переоборудование или перестройки части здания, осуществление настройки и т.п. дает право лицу, ее осуществившему, требовать увеличение своей доли в праве собственности на здание или же - возмещение материальных затрат. Важным здесь является необходимость согласия всех сособственников на подобные улучшения, отсутствие которого может лишить лицо, произведшего улучшения, вышеуказанного права.
На практике, сособственники, при даче согласия, стараются заранее узнать намерения лица, улучшающего имущество. И если последнего интересует дальнейшее распределение расходов на всех сособственников, то они могут не согласиться с подобным положением вещей. Конечно, никто не может обязать лицо, производящее улучшение, сразу же указать на свои цели в будущем, как впрочем - никто не может связывать согласие сособственников на улучшение строения, с реализацией прав лица, его производящего. Но ГК, к сожалению, не содержит в себе корректного механизма разрешения ситуации, когда лицо, произведшее улучшение начнет требовать возмещения расходов (в том числе и в рамках судебного разбирательства), а у остальных сособственников не окажется должных денежных средств. Более того, разрешение ситуации может быть затянуто оспариванием сособственниками самой суммой произведенных расходов, ее целесообразности и т.п. Поэтому в данной ситуации следует быть крайне осторожным и, особенно в отношении коммерческих зданий, заранее составлять договор, по которому один из сособственников, на средства всех сособственников, будет производить оговоренное улучшение строения.
В тоже время, соглашение между сособственниками о перераспределении долей, опять же, не означает, что лицо, улучившее здание, осуществившее пристройку и т.п. становится его собственником. Каждый из сособственников, пусть в меньшей доле, но все равно будет иметь право собственности на улучшение или пристройку. Лишь выделение имущества в натуре, формирование нескольких объектов из одного (с присваиванием отдельных почтовых адресов и кадастровых номеров – если речь идет о недвижимом имуществе) может сделать лицо собственником конкретного имущества.

Статья 347. Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
(1) Каждый участник долевой собственности вправе пользоваться общим имуществом в той мере, в которой это не изменяет его назначение и не ущемляет права остальных сособственников.
(2) Порядок пользования общим имуществом определяется соглашением участников долевой собственности либо, при наличии разногласий, судебным решением на основании справедливой оценки интересов всех сособственников.
(3) Участник долевой собственности вправе требовать передачи ему во владение и пользование доли общего имущества, соответствующей его доле, а в случае невозможности этого - требовать от сособственников, владеющих и пользующихся вещью, выплаты справедливого возмещения.
(4) Участник долевой собственности, осуществляющий пользование общим имуществом в исключительном порядке без согласия остальных сособственников, может быть обязан возместить причиненные убытки.

Реализация права пользования общим имуществом, является одним из основных правоотношений, связывающих сособственников. При этом, существует два важных условия пользования подобным имуществом – соответствие способа использования имущества его назначению и использование имущества без нарушения прав сособственников (любых прав связанных с недвижимостью, а не только пользования – т.к. норма права не конкретизирует именно это право).
Договор об определении права пользования не является обязательным к заключению, но в случае, когда у сособственников возникают споры в этой области, но они не желают прибегать к судебным разбирательствам, следует в письменной форме заключить подобный договор.
В договоре об определения порядка пользования, стороны, обладая определенными долями в праве собственности на имущество, договариваются о том, кто и какими конкретными площадями будет пользоваться. В тоже время, не всегда общее число площадей здания может быть поделено между сособственниками в соответствии с их долями. Например, коммерческое здание, состоит из пяти помещений. Существует два сособственника (долевая собственность). На практике, один из них получает право пользования двумя конкретными помещениями, второй – тремя. Это допустимая, нормальная ситуация, которая может быть отражена в договоре. При этом следует обратить внимание, что, во-первых выплата соответствующей компенсации (возмещения) является правом сособственника, а не обязанностью для всех остальных сособственников (т.е. данное право не обязательно к реализации), а во-вторых – если сособственники не придут к согласию, в отношении возмещения одному из них, но каждый из сособственников считает необходимым заключение подобного договора с указанием возмещения - вопрос следует передать на рассмотрение в суд.
Каждый из сособственников, в случае, когда он использует определенный период времени все имущество, находящееся в общей долевой собственности, должен производить это использование таким образом, чтобы остальные сособственники, при возникновении необходимости, также могли свободно воспользоваться полезными свойствами имущества – автотранспортом, зданиями и сооружениями, средствами коммуникации и т.п. В случае, когда другой сособственник докажет, что пользования общим имуществом одним из сособственников, сделало невозможным для него использование того же имущества, и это нанесло определенный ущерб, он может потребовать его возмещения. При этом важным моментом будет рассмотрение целесообразности использования общего имущества, причины, приведшие к возникновению ущерба и т.п.

Статья 348. Плоды от использования имущества, находящегося в долевой собственности
(1) Плоды, полученные от использования имущества, находящегося в долевой собственности, причитаются всем сособственникам пропорционально их долям, если ими не установлено иное.
(2) Участник долевой собственности, самолично понесший расходы на производство либо сбор плодов, имеет право на возмещение этих расходов сособственниками пропорционально их долям.

В данном случае речь идет только о тех объектах права общей долевой собственности, которые, в силу своей природы, способны производить иные объекты собственности – фруктовые сады и фрукты, овощные теплицы и овощи, пчелы в ульях и мед и т.п. Порядок и объем распределения полученных плодов по умолчанию соответствует доле собственника, но может быть изменено соглашением сторон. Также, по желанию сособственников может быть заключен договор, согласно которому один из сособственников, самостоятельно производящий сбор всего урожая, может получить соответствующее возмещение.
В данной статье, к сожалению, не установлены условия, при которых возмещение расходов может иметь место. Но по аналогии права можно утверждать, что осуществлению сбора урожая должно предшествовать согласие всех сособственников, либо необходимо будет доказать тот факт, что отсутствие сбора могло повлечь за собой гибель всего урожая.

Статья 349. Выгода и обременения долевой собственности
Участники долевой собственности распределяют выгоду и несут обременения долевой собственности пропорционально своим долям.
Данная статья четко демонстрирует отличие общей долевой собственности от общей совместной, а именно – устанавливаются пределы прав и обязанностей сособственников, в соответствии с размером принадлежащих им долей.

Статья 350. Сделки по сохранению имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности может совершать сделки по сохранению общего имущества без согласия остальных сособственников и вправе требовать от них возмещения расходов пропорционально их долям.

Следует помнить, что расходы в связи с оплатой услуг, работ и т.д., направленные на поддержание имущества в должном состоянии, на основании данной статьи могут быть осуществлены любым из сособственников, пусть и без ведома остальных. К примеру, отсутствие долгое время двух из трех сособственников здания, сооружения, не ограничивает третьего сособственника в проведении срочного ремонта здания после землетрясения. В тоже время, сособственник, произведший подобные траты, может потребовать пропорционального распределения расходов. Во избежания возможных споров о целесообразности, рекомендуем указывать причины произведенных расходов, а также четкий список потраченных сумм. Рассматриваемая статья говорит только о сделках по сохранению имущества, соответственно, расходы, включающие в себя дополнительно и некоторые улучшения (капитальные или «косметические) не могут и не должны рассматриваться в контексте данной статьи.

Статья 351. Сделки по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности
(1) Сделки по распоряжению в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, могут совершаться только с согласия всех сособственников.
(2) Сделки по распоряжению, совершенные без единодушного согласия всех участников долевой собственности, являются оспоримыми, если будет доказано, что третье лицо является недобросовестным. В этом случае течение срока исковой давности в отношении права предъявления иска начинается с момента, когда сособственник, не изъявивший свое согласие, узнал или должен был узнать о наличии оснований недействительности.
(3) Участник долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли с соблюдением преимущественного права покупки остальных сособственников.

Здесь важно оговорить один момент. Действительно, согласно ст.202 п.2 ГК РМ, выражение согласия не требует соблюдения формы, установленной для совершения сделки. В то же время, в зависимости от материальной значимости имущества, следует использовать соответствующие элементы безопасности. Так, сделка по продаже офисного набора мебели, принадлежащего двум и более сособственникам может быть произведена с устного согласия всех сособственников. В тоже время при продаже самого офисного здания, либо земельного участка, транспортных средств, пакета акций и т.д., (при котором по мимо факта продажи огромную роль играет продажная цена и иные условия), при устном согласии значительно возрастает риск дальнейшего судебного разбирательства на предмет признания сделки недействительной. Сособственник может утверждать (и доказывать), что имел ввиду совсем другую стоимость продажи, продажу иного объекта долевой собственности, продаже иному лицу или компании и т.д. В тоже время, собственноручно написанное согласие сособственника (по желанию – заверенное нотариально), на осуществление отчуждения конкретного имущества, с указанием основных условий производимого отчуждения, избавит в будущем от многих проблем, могущих иметь место в случае устного согласия. Принимая во внимание тот факт, что предоставление письменного согласия не является неразрешаемым вопросом (за исключением лиц с нарушением опорно-двигательного аппарата, иной болезни или травмы делающих невозможным письменное изложения согласия, неграмотных), не стоит злоупотреблять положениями ст.202 п.2 ГК РМ, и придавать согласию письменную доказательную силу.
В развитие обсуждения положений настоящей статьи и ст.202 КГ РМ, особо обращаю внимание на очередное «субъективное» и неопределенное правовое понятие. А именно – что такое «единодушное согласие»?! Как оно должно быть выражено? Если говорить о расхождениях в молдавской и русской версиях ГК, то на молдавском языке речь идет не об отсутствии согласия, а об отсутствии единства. Зачем законодатель отступил от четких понятий, и начал оперировать подобными терминами – неизвестно. В любом случае, хотелось бы предложить для использования определенный принцип – если правовая норма содержит коллизии, субъективные или неопределенные понятия и т.д. следует использовать те правовые конструкции, которые обеспечат максимальную достоверность и безопасность юридического действия.
Рассматриваема нами статья оперирует таким понятием как третье лицо. В данном случае, отсутствие четкости в законодательном определении приводит к определенным дискуссиям в отношении того, кто именно (согласно данной статье) является третьим лицом. Вообще, третье лицо – это любое иное лицо, помимо тех лиц, которые рассматриваются в контексте какого-либо юридического действия. Здесь можно привести следующий пример: Два сособственника. Один из них в отсутствие и без согласия второго сособственника производит отчуждения общего имущества. При этом рассматривается такие юридические действия как отчуждение и предоставления согласия. В результате – третьим лицом будет являться приобретатель имущества. Таким образом, оспаривание одним из сособственником произведенной другим сособственником сделки может быть лишь при условии, что приобретатель имущества знал, или должен был знать, об отсутствии согласия второго сособственника (всех сособственников). Более того, течение срока давности начинается не с момента, когда сособственник узнал, или должен был узнать об отчуждении, а с того момента, когда он узнал что приобретатель является недобросовестным! (поскольку недобросовестность приобретателя и является, согласно рассматриваемой нами статьи, основанием недействительности). Это существенное отличие от привычного нам начала течения срока давности. 
Перед отчуждении своей доли, в общей долевой собственности, сособственник в первую очередь должен уведомить иных сособственников о своем намерении, включая существенные условия отчуждения, с тем, чтобы остальные сособственники, проанализировав ситуацию, могли выразить либо свое желание приобрести данную долю, либо отказ от ее приобретения. В данном случае также рекомендуется письменно оформить как уведомление сособственников о предстоящем отчуждении, так и его ответ. Отсутствие данной процедуры уведомления может привести к оспариванию и признанию недействительным произведенного отчуждения, а также к иным последствиям, указанных далее.

Статья 352. Преимущественное право покупки
(1) При продаже доли в имуществе, находящемся в долевой собственности, за исключением продажи с торгов, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
(2) Продавец доли обязан известить остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от осуществления своего преимущественного права покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества - в течение месяца со дня извещения, а в отношении движимого имущества - в течение десяти дней, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если намерение приобрести долю в общей собственности изъявили несколько сособственников, продавец вправе сам выбрать из них покупателя.
(3) В случае продажи доли без соблюдения преимущественного права покупки любой сособственник может в течение трех месяцев предъявить в судебную инстанцию иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
(4) Уступка преимущественного права покупки при покупке доли в общей собственности не допускается.

Данная статья достаточно подробно и четко описывает особенности преимущественного права покупки.
Еще раз необходимо обратить внимание на то, что исходя из данной статьи уведомление об отчуждении должно содержать в себе все существенные условия, а также должно быть составлено и изложено в форме, подлежащей регистрации (имеется ввиду регистрации даты представления) – а именно, в письменной форме. В тоже время, применяется принцип «молчанье – знак согласия». Вместе с тем, остается спорным и неурегулированным иной важный вопрос: как поступить в ситуации, когда сособственник в силу объективных причин (болезнь, командировка в отдаленные районы земли без временной возможности установления связи и т.п.), не мог осуществить свое право преимущественной покупки? Существенны или нет причины, по которым сособственник не выслал ответ в установленный срок? Данные вопросы, пока, остаются на возможное рассмотрение суда.
Соблюдение сроков является важным в данном случае, как и факт передачи заявлений. В силу этого, во избежание возможных споров, рекомендуется прибегать к такой нотариальной процедуре, как передача заявления, тем более, что нотариальный акт обладает презумпцией достоверности и законности.
Пункт третий данной статьи говорит о праве «перевода» прав и обязанностей покупателя на сособственника, без преимущественного прав покупки которого, было произведено отчуждение. Т.е. сособственник, получая права и обязанности покупателя, обязан уплатить определенную сумму и принять в собственность долю. При этом, данный сособственник становится приобретателем (покупателем) имущества. Разумеется, это право будет использоваться только тем сособственником, который желал приобрести долю, но не был уведомлен. В то же время, неизвестно происхождение самого понятие «перевода прав», понятия юридически некорректного для правового поля Молдовы, что, впрочем, принципиально не нарушает идею п.3 данной статьи. Возможное возмещение ущерба третьему лицу – приобретателю доли собственности, при передаче его прав иному сособственнику, не регулируется данной статьей.
Преимущественное право покупки является личным правом сособственника, которое не может быть уступлено иному сособственнику, тем более – иному третьему лицу.